STORE Capital:獲巴郡加持的收租股

今次的主角是獲得巴郡加持的美國房託 STORE Capital(STOR)。目前,巴郡正持有 STORE Capital 的8.9% 股權。這隻房託自 2014 年上市以來一直保持著分派增長,現價股息率有約 5%,我已執行 short put 部署。

表面做收租 實際做融資

STORE 是美國規模領先的房託之一,截至 2021 年底,STORE 擁有逾 2,800 項物業,由超過 500 個租戶營運,租戶所從事的業務橫跨不同行業,包括餐飲服務、汽車維修、健身中心等。

其實 STORE 並不只是一隻單純的收租房託,STORE 的真正定位是提供房地產融資方案。

STORE 的目標客戶是年收入介乎 $10 mil.-$1 bil. 的中型企業。這些中型企業多數沒有信貸評級(credit ratings),獲取融資的難度會較高,尤其是 2008-09 的次按危機導致房地產融資的監管收緊。即使一些中型企業擁有著優質的房地產項目,這些中型企業亦難以取得低成本融資,擴張業務時往往會面臨資金限制。

STORE 的核心業務就是向這些中型企業提供房地產融資方案。STORE 是上市房託,而且有自己的信貸評級,融資成本會較一般中型企業為低,STORE 便可向中型企業提供售後租回的方案。中型企業會先將手上的物業售予 STORE,然後再向 STORE 租回同一物業。成事後,中型企業可以繼續在原址經營業務,套現物業價值所得的資金則可用於擴張業務,而 STORE 則可做業主收租,只要租金回報足以覆蓋借貸成本,STORE 便有利可圖。

據 STORE,中型企業之所以傾向其所融資方案,主因是售後租回的安排可以降低企業的 cost of capital,因為租約承諾不會構成借貸。此外,STORE 指出中型企業房地產融資市場的份額高度分散,只有少數參與者會為這些中型企業提供融資服務,集團正面向著龐大的尚未滿足需求。相比起其他市場參與者,STORE 的團隊在行內富有經驗,擅於掌握中型企業客戶的租賃需要,例如 STORE 會提供靈活的租用條款,包括 “lease assignability, property substitution rights, property closure rights” 等,可以構成獲客優勢。

租賃組合的三大特點

在年報中,STORE 提到了幾個租賃組合特點:⋯⋯

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