令人意想不到的領展業績＋最新估值

領展（823）公布新業績，成績實在是令人喜出望外。

在 9 月止 6 個月，領展的收益及物業收入淨額分別增長 10.4% 及 8.8%，表現相當穩健。

佔比最重的香港物業的租賃表現已有靠穩跡象，零售物業的平均續租調整率有 3.4%，相對上一年度同期的調整率為 -2.6%，而今期出租率更創下歷史新高水平，達 97.5%。

領展在港擁有的龐大組合面向著民生需求，韌力自然較高，但其實今期業績亦有順風推動——$5,000 消費劵。雖然金額不大，但收錢市民要消費才能用到消費劵，變相令外出消費及餐飲意欲短暫提高，商戶樂見商場人流增加，領展議租時就更有「牙力」。

不過，其實今期香港零售物業的收益增長主要來自「雜費」，包括去同期的商戶同舟計劃所豁免的管理費及空調服務費。下圖可見，今期香港零售物業所錄得的約 211 百萬港元增長中，有 156 百萬港元來自雜項收益。

另一值得一提的數據是，疫情期間逆勢增長的超市及食品銷售額已錄得負增長，這可歸因於疫情常態化導致大眾消費者減少添購家庭消費品。

除了商場，領展在香港所擁有的另一皇冠寶石就是停車場，領展目前的在管車位已超過了 50,000 個。

上圖數據取自運輸署，可見本地車位增長落後私人車輛登記增長，供求差距持續收窄，領展的龐大車位組合的優勢將會逐漸加強。至於本年度上半年，隨著大眾恢復外出活動，停車場時租收入已強勢復甦，同比增長近 4 成至疫前水平。

下半部分會繼續拆解領展的中國內地與海外組合，及新收購，並會用 DDM 模型來更新估值部署。

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