太古地產收息價值高?

一眾香港上市收租股中,太古地產(1972)的物業組合有兩個較出眾的特點。

第一,太地的投資組合主攻高端物業,例如香港的太古廣場。太古廣場作為金鐘站上蓋物業,與三條港鐵路線連接,更處於香港傳統商業核心地區。地理位置優越的高端物業的可替代性多數較低,特別是太古廣場處於發展成熟的地區,物業項目供應湧現的可能性相當低,變相為太古廣場帶來強勁的議租力。

第二,太地的投資組合以綜合項目為主,而且發展成績相當正面。太古廣場便是成功例子,項目設計是「商場+酒店+辦公室」。高端商場及酒店可作為高端寫字樓的配套,而高端寫字樓及酒店項目又可作為商場帶來穩定消費人流,有相輔相成的作用。在中國內地,太地亦經營著 3 個定位相似的綜合項目,包括廣州太古滙、上海興業太古滙、及北京頤堤港。

目前而言,香港物業依然是太地的最大收益來源,但過去 10 年間,租金收入增長主要貢獻自中國內地物業,而對於中國投資物業,有一個趨勢絕對要提防——中國內地寫字樓供應增加空間大。

太地在 2020 年度曾經「預期廣州、上海和北京的辦公樓市場將於二零二一年溫和 復甦,不過,由於新增供應持續及需求疲軟,預期辦公樓租金將會受壓」。最近在 2021 年上半年業績公告中,太地再次指出「新增供應(尤其是在上海的非傳統商業區)將會對租金構成壓力」。

到底太地未來有什麼正面發展可抵消在中國內地所遇到的逆風呢?合理買入價是多少呢?文章下半部分就會用股息折現模型(DDM)計一計估值!

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