房地產抵押貸款證券

房地產抵押貸款證券/落雨人/2018年12月5日

房地產抵押貸款證券(Mortgage-Backed Securities;MBS)其實就是將一大堆樓宇按揭進行證券化。銀行透過將一系列的樓宇按揭證券化,便可將質素較差的按揭和質素較佳的按揭包裝在一起,並出售予其他投資者。過程可透過以下例子來解釋:
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以上一系列的按揭中,只有其中一單按揭(10號)的質素明顯地低,相應的違約風險亦較高。若將以上的按揭逐一進行證券化並出售,相信大多投資者都會避開10號。結果,銀行便只可將優質的按揭出售,所有劣質的按揭都會「賣唔出」。要解決這問題,銀行便將以上一系列的按揭包裝成另一產品-房地產抵押貸款證券。這證券所包含的資產,其實就是上述例子的10單按揭。若 有意投資於當中9單優質的按揭,投資者便需投資於整個系列的按揭。雖然10號按揭的違約機會率非常高,但若將10號按揭包裝在其餘9單優質的按揭之中,整個系列的違約機會仍會低於10%。 換個角度來看,劣質按揭的違約風險便得以被隱藏。

銀行發行這證券時,會將證券分為不同的批次(Tranches)出售。這樣的設計可令個別批次的風險看似非常低,甚至零風險。上述例子中的貸款總額為$110。銀行可將這系列的貸款分為兩個批次:有抵押,無抵押。
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當借貸人違約並無法償還貸款時,有抵押批次的投資者可透過抵押資產(房地產)的出售來補償他們的損失。若個別批次的投資者的損失可完全地透過抵押資產的出售來補償,相關批次便算得上是非常安全的批次。在上述例子中,有抵押批次的投資總額只為$10,但可抵押的房地產總值為$170。即使房地產泡沫爆破,資產價格大跌90%,只要將抵押的房地產出售($170*(1−90%)=$17),有抵押批次的投資者仍可被全數補償($17>$10)。換個角度來看,投資於有抵押批次似乎「一定無得輸」。

問題是,無抵押批次的回報雖然較高,但仍很大可能會「賣唔出」。信用違約掉期(Credit Default Swap;CDS)的出現便可有效地吸引投資者投資於無抵押批次。

文章長度有限,深一步的探討,抑或其他話題,留待下篇再討論。

〈由於筆者並沒有很確切地逐步解釋房地產抵押貸款證券的原理,只是粗略地介紹其操作,請不要依賴此文章為認識房地產抵押貸款證券的基礎。〉

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文章內容部分地依據以下書本的內容。如欲了解更多,請參考相關書本。
(1)Arnold G. 2012. Modern Financial Markets and Institutions: A Practical Perspective. Person Education.
(2)Casu, B. et al. 2006. Introduction to Banking. London: FT Prentice Hall.
(3)Choudhry, M.& Baig, S. 2013. The Mechanics of Securitisation: A Practical Guide to Structuring and Closing Asset-backed Security Transactions. Wiley.

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