SOHO中國(00410.HK)-3

SOHO中國/落雨人/2018年8月25日

SOHO中國(00410.HK)大概在一週前公布了其2018年度中期業績,其股價隨即大跌,在8月20日更跌穿了$3.00的水平。造成其股價大挫的原因主要有兩個:整體業績不理想,沒有派發中期股息。但對筆者來說,SOHO中國仍是值得持有的,原因是SOHO中國的核心業務表現合理,加上短中期內仍有項目將完工,這或能使再振作SOHO中國的業績。

以下是SOHO中國的2018年度中期業績的主要數據:(一)收入較去年同期下跌20.69%;(二)毛利較去年同期下跌12.31%;(三)經營溢利較去年同期下跌70.37%;(四)盈利較去年同期下跌72.44%;(五)整體毛利率較去年同期上升7.26%;(六)整體經營利潤率較去年同期下跌397.12%。然而,對筆者來說,以上的數據未必能有效地反映出SOHO中國的核心業務的表現。

//(一)收入較去年同期下跌20.69%。//
//(二)毛利較去年同期下跌12.31%。//

SOHO中國轉型後以物業投資為主要發展方向,換句話說,真正能持續為SOHO中國製造價值的便是其物業投資業務。相較去年同期,SOHO中國的物業投資業務的收入有著3.70%的增長,這數值並不吸引,但卻合理地可以接受。這3.70%的增長,據其中期業績公告,主要源於SOHO天山廣場項目的出租率上升。SOHO中國目前仍有兩個正在建設的項目,麗澤SOHO和古北SOHO,據其中期業績公告,SOHO中國預期這兩個項目會在2019年中之前陸續完工。筆者相信這兩個項目可有效地增加SOHO中國的可租面積, 成為SOHO中國在短中期(1-3年)的增長動力。

圖一:截自SOHO中國的2018年度中期業績公告,展示其主要投資物業項目的租金收入和出租率 。
Screen Shot 2018-08-22 at 14.35.26

有見於SOHO中國的整體收入下跌,其毛利的下跌是很合理的。隨著SOHO中國的核心業務的收入在短中期持續增長,這情況相信便會大為改善。SOHO中國目前以物業投資為主要業務,其物業發展的貢獻不太穩定,SOHO中國的整體收入和毛利都會因而有著波動,但這並不影響SOHO中國的核心業務的發展,即其物業投資業務的增長和物業組合的擴張。

SOHO中國的收入雖較去年同期下跌20.69%,但其核心業務-物業投資-仍有著不可觀但合理地可以接受的3.70%增長,加上其物業投資業務的短中期增長動力依然存在,筆者認為其整體收入和毛利下跌的情況是可以接受的。

//(三)經營溢利較去年同期下跌70.37%。//
//(六)整體經營利潤率較去年同期下跌397.12%。//

SOHO中國的經營溢利中,包含了一項未必可反映到其核心業務的盈利能力的項目-投資物業的評估增值。若不考慮「投資物業的評估增值」的影響,SOHO中國的經營溢利(下稱「經營溢利*」)較去年同期上升143.72%,這數值是頗理想的。但這經營溢利*中,仍包含著另一項非經常性項目的收益,若撇除這非經常性項目的收益的話,SOHO中國的經營溢利(下稱「經營溢利#」)較去年同期則下跌12.49%,這數值並不是很理想,但仍可反映出SOHO中國的核心業務的盈利能力並沒有表面那麼差。用經營溢利*和經營溢利#計算出的經營利潤率分別為180.37%和63.94%,較去年同期,相關利潤率分別上升了121.68%和6.00%。

整體而言,SOHO中國的中期業績表現確實是不理想,但從核心業務發展的角度來看,SOHO中國的物業投資業務的盈利能力和價值增長的動力依然存在。

對於SOHO中國不派息的決定,筆者的確是感到頗意外的,但筆者並非好息之徒,有息收當然開心,無息派亦不會感到很失望。然而,SOHO中國不派息的決定似乎令市場先生非常失望,造成SOHO中國股價大挫。筆者在大概一個月前已曾分析過SOHO中國,筆者認為當時預期的股價仍很合理:「若SOHO中國可在中期內實現到10%至20%的物業投資項目的收入增長,筆者預期的股價為$4.23至$4.61・・・若要進場的話,筆者的進場目標價有兩個,分別為$3.25和$3.55。」實際上,SOHO中國公布其2018年度中期業績後,其股價已曾跌穿$3.00的水平,但筆者並沒有進場。這是因為筆者在今年5月曾於大概$3.80的水平進場,現價進場並不能有效地降低筆者的平均價,但卻會對筆者的投資組合的比例構成不必要的影響。若SOHO中國的股價下跌至大概$2.70的水平,筆者才會積極考慮溝貨。

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筆者並不是證監會持牌人士,可能隨時買賣上述提及的股票長倉。風險披露聲明:證券交易的風險證券價格有時可能會非常波動。一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請自行作出投資決定,如因相關言論招致損失,概與本人無關。證券價格可升可跌,甚至變成毫無價值。買賣證券未必一定能賺取利潤,反而可能會招致損失。投資者及客戶應審慎,並在作出其投資決定時僅應視本文為眾多考慮因素之一。本文所提供的建議未必適合所有投資者。作者合理地認為所提及的資料在公佈時是準確的,但並不保證「包括明確或暗示」該等資料的準確性。

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